Glosario NOM 247: términos clave del proceso inmobiliario

Anotación preventiva

Registro temporal en el Registro Público de la Propiedad que alerta sobre disputas, litigios o trámites en curso sobre un inmueble. Una propiedad con anotación preventiva puede tener complicaciones para venderse o escriturarse hasta que se resuelva.

Avalúo

Dictamen emitido por un perito valuador certificado que determina el valor de mercado de un inmueble. Es indispensable para fijación correcta del precio, cálculo de impuestos y trámites notariales.

Actos de dominio

Actos jurídicos que implican disposición de un bien: venta, hipoteca, donación. Si la venta se realiza mediante representante, su poder notarial debe facultar expresamente actos de dominio.

Certidumbre jurídica / Certeza legal

Seguridad de que una operación inmobiliaria está respaldada por documentos válidos, sin gravámenes ocultos, con propietarios legítimamente facultados y procesos alineados a la normativa aplicable. Es el pilar de nuestro proceso.

Contrato de adhesión

Contrato prediseñado por una de las partes (generalmente el desarrollador o vendedor) que el consumidor acepta sin negociar cláusulas individuales. La NOM 247 exige que estos contratos estén registrados ante la Profeco para garantizar transparencia.

Contrato de promesa de compraventa

Acuerdo previo donde comprador y vendedor se obligan a formalizar la compraventa en una fecha futura. Establece precio, condiciones y consecuencias del incumplimiento. No transfiere la propiedad; eso ocurre en la escritura pública.

Derechos de traslado de dominio (DTD / ISAI)

Impuesto local que paga el comprador al adquirir un inmueble. El monto varía por estado (en Aguascalientes aproximadamente 2 %, en Quintana Roo y Yucatán puede variar). Se calcula sobre el valor más alto entre el precio pactado, el avalúo y el valor catastral.

Escritura pública / Escrituración

Documento notarial que formaliza la transferencia de propiedad. Sin escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, el comprador no es propietario legal del inmueble. Los gastos de escrituración incluyen honorarios notariales, impuestos y derechos registrales.

Expediente documental

Conjunto de documentos que respaldan la situación legal de un inmueble: escrituras, boletas prediales, constancias de libertad de gravamen, identificaciones y poderes notariales. Un expediente completo y digitalizado acelera el proceso de revisión en 72 horas.

Fideicomiso inmobiliario (zona restringida)

Mecanismo mediante el cual un banco mexicano funge como fiduciario para que extranjeros puedan adquirir propiedades en zona restringida (50 km de costas y 100 km de fronteras). El fideicomisario tiene todos los derechos de uso y disfrute del inmueble.

Gravamen

Carga o limitación registrada sobre un inmueble: hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos. Una propiedad con gravamen no puede venderse libremente hasta liquidarlos o liberarlos ante notario.

Honorarios notariales

Cobro del notario por formalizar la compraventa. Generalmente los paga el comprador. Suelen representar entre el 0.5 % y 1.5 % del valor de la operación más IVA, dependiendo del estado y el valor del inmueble.

ISR por venta de casa habitación

Impuesto federal que aplica al vendedor sobre la ganancia obtenida. La Ley del ISR permite exentar hasta 700,000 UDIs (~$5 MDP aproximados) si el inmueble es casa habitación y el vendedor tiene comprobante de domicilio con vigencia mínima de 5 años. Solo aplica una vez cada 3 años.

IVA en transacciones inmobiliarias

La venta de casa habitación usada está exenta de IVA. Sin embargo, la venta de terrenos sin construcción, locales comerciales y servicios profesionales (honorarios de agentes, notarios) sí causan IVA al 16 %.

Libertad de gravamen

Certificado expedido por el Registro Público de la Propiedad que acredita que un inmueble no tiene hipotecas, embargos u otras cargas. Es uno de los documentos que revisamos en el Checklist de Certeza en 72 horas.

NOM 247 (Norma Oficial Mexicana)

Norma que establece requisitos mínimos de información, transparencia y certeza que deben cumplir los proveedores de servicios inmobiliarios en México. Regula contratos de adhesión, publicidad, información al consumidor y mecanismos de atención a quejas. Aplicamos sus principios en cada operación.

Poder notarial para actos de dominio

Instrumento notarial que faculta a un representante para vender o hipotecar en nombre del propietario. Debe estar vigente, apostillado si viene del extranjero, y el objeto debe incluir expresamente los actos de dominio.

Predial

Impuesto municipal anual sobre la propiedad inmobiliaria. Al vender, el vendedor debe presentar los pagos al corriente. Los adeudos de predial son una carga que puede dificultar o bloquear la escrituración.

Prospecto calificado

Comprador potencial que ha sido verificado en términos de capacidad económica, seriedad de compra y viabilidad de la operación. Nuestro proceso de perfilado evita visitas improductivas y negociaciones que no llegan a notaría.

Registro Público de la Propiedad (RPP)

Institución gubernamental donde se inscriben los actos jurídicos sobre inmuebles: compraventas, hipotecas, testamentos, embargos. Una escritura no inscrita no es oponible a terceros; sin inscripción, el nuevo propietario no está protegido legalmente.

Sociedad conyugal

Régimen matrimonial bajo el cual los bienes adquiridos durante el matrimonio pertenecen a ambos cónyuges. Si el vendedor casado bajo este régimen no cuenta con la firma de su cónyuge, la operación puede anularse.

Título de propiedad

Documento que acredita la titularidad de un inmueble. Puede ser escritura pública, título de adjudicación, decreto expropiatorio u otros instrumentos reconocidos legalmente. Debe estar debidamente inscrito en el RPP para ser oponible a terceros.

Traslado de dominio

Acto por el que se transfiere la titularidad de un inmueble de un propietario a otro mediante escritura pública notarizada e inscrita en el RPP. Sin traslado de dominio formal, la compraventa no tiene efectos legales plenos.

Transparencia en la publicidad (NOM 247)

Obligación establecida en la NOM 247 de que toda publicidad de un inmueble refleje fielmente sus características reales: superficie, precio, ubicación, servicios. La información engañosa puede dar lugar a sanciones y nulidad de contratos.

Uso de suelo / Zonificación

Clasificación municipal que determina para qué actividades puede utilizarse un terreno: habitacional, comercial, industrial, mixto, turístico, entre otros. Especialmente crítico en Yucatán y Quintana Roo, donde el uso de suelo condiciona el potencial de inversión y la obtención de permisos de construcción.

Valuación comercial

Estimación del precio de mercado de un inmueble basada en comparables de zona, condición física, superficie, uso de suelo y tendencias del mercado. Una valuación incorrecta puede alargar el tiempo de venta o generar pérdidas patrimoniales.

Zona restringida (zona federal)

Franja de 50 kilómetros a lo largo de costas y 100 kilómetros en fronteras donde la Constitución Mexicana prohíbe la adquisición directa de inmuebles por extranjeros. La alternativa legal es el fideicomiso bancario o la constitución de una empresa mexicana.